Teil 1: Allgemeine Einleitung

Wer sein Eigenheim neu baut oder renoviert, für den stehen neben dem Wunsch nach einem verbesserten Wohnwert in den meisten Fällen die durch die Baumaßnahme entstehenden Kosten im Vordergrund.

Die Gesamtkosten einer Baumaßnahme werden neben den reinen Herstellungskosten für das Bauwerk von einer Vielzahl von Faktoren bestimmt: Grundstückserwerb, Erschließungskosten, Kosten für Makler und Notar, steuerliche Abgaben und Gebühren sowie konjunkturelle und regionale Schwankungen im Preisniveau. Die Mehrzahl dieser Kosten kann vom Bauherren nicht individuell beeinflusst werden.

Sind diese "Pflichtausgaben" erst einmal erledigt, beginnt der eigentliche Teil der Bauplanung: Von jetzt an hat der Bauherr verschiedene Möglichkeiten zur Kostenbeeinflussung und damit auch zur Senkung der Entstehungskosten seines Gebäudes selbst in der Hand. Vordergründig werden zunächst Einsparungen durch Eigenleistung oder der Verzicht auf hochwertige Sanitärobjekte oder Designerküchen sowie das Einholen von vergleichenden Handwerkerangeboten genannt.

Untersuchungen zeigen jedoch, dass die entscheidenden Einsparungen im Vorfeld der Bauausführung erzielt werden können. Je früher kostensenkende Maßnahmen in der Planung festgelegt werden, desto größer ist das Einsparpotential. Sind nach Abschluss der Entwurfsphase die Weichen erst einmal gestellt, so lassen sich nur noch ca. 25 % der für die Bauwerkserstellung erforderlichen Kosten beeinflussen. Mit anderen Worten: Einsparungen durch mühevolle Eigenleistung oder durch das billigste, aber nicht immer beste Handwerkerangebot fallen im Vergleich zu einer während der Entwurfsplanung festgelegten wirtschaftlichen Gesamtkonstruktion nur zu einem geringen Teil ins Gewicht.

Als Bauherr sollte man sich deshalb möglichst genau über seine Wohngewohnheiten und Wohnvorstellungen sowie den tatsächlich notwendigen Raumbedarf im Klaren sein: "Ist eine Vollunterkellerung mit Partykeller und Sauna wirklich nötig? Brauche ich eine Doppelgarage? Sind neben Kinderzimmern auch noch Gästezimmer, Arbeitszimmer und Hauswirtschaftsraum erforderlich usw.?"

Zusammen mit dem Architekten, dem Statiker und den Fachplanern für Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallation können dann individuelle und für den tatsächlichen Bedarf optimierte Lösungsvorschläge erarbeitet werden. Die durch das gewünschte Bauprogramm sowie dessen fachlicher Umsetzung erzielbaren Einsparungen beeinflussen die Baukosten um bis zu 75 %!

 

Teil 2: Das Raumprogramm

In Teil 2 dieser Beitragsreihe werden dem Bauinteressierten Denkanstöße bei der Konzeption des eigenen Raumprogramms gegeben.

Logisch: Jeder gebaute Quadratmeter Grundrissfläche kostet Geld. Je nach Ausstattungswunsch, Materialwahl, Eigenleistungsanteil und weiteren Faktoren rechnet der Fachmann mit einem Quadratmeter-Preis ab zirka 950,- Euro. Bei überdurchschnittlich hochwertigen Bauten kann dieser Preis jedoch auch weit über 1.500,- Euro liegen.

Da liegt es nahe, sich bei Räumen mit geringem Nutzwert auf das absolut notwendige Minimum zu beschränken. Insbesondere seien hier üppige Eingangsbereiche und Flure erwähnt, die nur als Durchgangsräume genutzt werden. Ein Flur mit 1,50 Meter Breite und 6 Meter Länge kann bei oben genannten Faustwerten schnell 9.000,- Euro und mehr an Kosten verursachen. Bei einer Gesamtbausumme von beispielsweise 250.000,- Euro sind das bereits 3,6 % der gesamten Kosten, ohne dass dadurch der Wohnwert erheblich gesteigert wird.

Ähnlich verhält es sich bei der Schaffung von Einzelräumen im Vergleich zu großen, zusammengefassten Bereichen. Wer zum Beispiel Küche, Essplatz und Wohnzimmer jeweils durch Wände trennt, dem entstehen neben den Kosten für die Trennwände mit ihren Türen, Wandoberflächen, Elektroinstallationen usw. auch noch versteckte Kosten, die für die Flur- bzw. Verbindungsflächen zwischen diesen Räumen nötig sind. Darüber hinaus geht die von vielen gewünschte großzügige Raumwirkung verloren.

Überlegenswert ist auch die Anzahl der Sanitärräume. Bei WCs, Bädern und Hauswirtschaftsräumen handelt es sich aufgrund der notwendigen Installationsdichte, den Sanitärobjekten und der Oberflächenmaterialien um überdurchschnittlich teure Räume. Deshalb sollte hinterfragt werden, ob beispielsweise ein separates Gäste-WC, ein eigenes Kinder- oder Gästebad oder ein gesonderter Hauswirtschaftsraum wirklich benötigt werden.

Für den Bauherren ist es daher zuerst einmal empfehlenswert, eine Betrachtung seiner gegenwärtigen Wohnsituation vorzunehmen. Raum für Raum sollten dabei die Raumgrößen, Vorzüge und Nachteile sowie zusätzliche Wünsche aufgelistet werden. Der Fachplaner hilft bei der Analyse dieser Aufstellung und entwickelt daraus gemeinsam mit dem Bauherren ein optimiertes Raumprogramm. Er berücksichtigt funktionale Zusammenhänge und Notwendigkeiten wie Statik, Raumorientierung zur jeweiligen Himmelsrichtung oder Grundstückssituation und vieles mehr.

Diese eigene Bedarfsanalyse führt oftmals schneller zum Traumhaus als eine lose Ideensammlung aus übernommenen Wohnvorstellungen, über die Jahre zusammengetragenen Zeitschriftenausschnitten und gutgemeinten Ratschlägen.

 

Teil 3: Die Grundrissanordnung

In Teil 3 dieser Beitragsreihe werden dem Bauinteressierten Denkanstöße zur Grundrissanordnung gegeben.

Zu Beginn jeder Baumaßnahme wird vom Bauherren meist ein individuelles Raumprogramm (siehe Teil 2) vorgegeben. Die Aufgabe bei der planerischen Umsetzung besteht darin, die gewünschten Räume und räumlichen Zusammenhänge zu einer sinnvollen Gesamtordnung zu fügen. Dabei sind bei einer Vielzahl von Einzelaspekten unter anderem folgende Überlegungen zur Erzielung einer wirtschaftlichen Gesamtkonstruktion anzustellen:

Deckenspannweiten sollten je nach Konstruktionswerkstoff bestimmte Längen nicht überschreiten. Bei Stahlbetondecken gilt als Faustwert eine Spannweite von ca. 5,50 Metern, bei Holzbalkendecken von ca. 4,0 Metern als wirtschaftlich. Darüber hinaus sollte die Spannrichtung der Decken einheitlich sein. Die Richtung der Geschosstreppe liegt sinnvoller Weise parallel zur Spannrichtung der Decke, so dass keine aufwändigen Abfangmaßnahmen vorgenommen werden müssen.

Fast natürlich ergibt sich daraus meist auch eine vereinfachte Grundrissgeometrie. Diese bietet weitere Kostenvorteile: Es sind weniger tragende Wände erforderlich, auf nicht tragende Wände kann je nach Raumnutzung gegebenenfalls ganz verzichtet werden.

Nützlich kann auch eine weitgehende Vereinheitlichung der Raumgrößen sein. Dadurch wird eine spätere flexible Nutzungsänderung ohne größere Umbaumaßnahmen erleichtert (Tausch von Wohn-, Ess-, Schlaf-, Kinder-, Gäste-, Arbeitszimmer). Hier haben sich Raumgrößen von ca. 16 - 20 Quadratmeter als gute Planungsgrundlage erwiesen.

Eine andere Möglichkeit der Kostenersparnis besteht in der Vermeidung reiner Verkehrsflächen wie Fluren und Eingangsbereichen (siehe Teil 2). Je nach Gesamtkonzept und Wohnvorstellungen des Bauherren ist es empfehlenswert, diese Flächen den allgemeinen Wohnräumen zuzuordnen.

Weitere Einsparungen können durch die Bündelung von Sanitär-Installationsleitungen erzielt werden. Soweit möglich, sollten installierte Räume wie Küche, Bad, WC, Hauswirtschaftsraum an einem einzigen Strang angeschlossen werden und im Idealfall auch geschossübergreifend übereinander liegen. Dadurch wird sowohl Material als auch Energie und Platz gespart.

Diese und eine Vielzahl weiterer Überlegungen stehen am Beginn einer kostensparenden Neuplanung. Deren Wirtschaftlichkeit sollte natürlich immer vom Spezialisten (Architekt, Statiker, Sonderfachplaner u. a.) für jeden Einzelfall neu untersucht werden.

 

Teil 4: Die Geschossanzahl

In Teil 4 dieser Beitragsreihe wird der Einfluss der Geschossanzahl auf die Baukosten erläutert.

Bei den Überlegungen für die geeignete Geschossanzahl einer Baumaßnahme muss zwischen Wohngeschossen, Keller und Dach unterschieden werden. Vor allem in Neubaugebieten wird die Anzahl der Geschosse sowie die Dachform und Dachneigung meist durch einen Bebauungsplan vorgeschrieben. Hier bleibt nur noch zu entscheiden: "Mit oder ohne Keller bauen?". Wer noch bei der Grundstückssuche ist, sollte ein Grundstück mit möglichst großen Freiheiten hinsichtlich der Bebaubarkeit wählen, um nicht durch die Vorschriften des Bebauungsplanes zu unwirtschaftlichen Bautypen gezwungen zu werden.

Ausgangspunkt jeder Planung ist das gewünschte Raumprogramm und die damit verbundene notwendige Fläche. Hierzu folgende Überlegung: Bei einer gewünschten Fläche von vereinfacht 100 Quadratmetern Wohnfläche entsteht aufgrund zusätzlich benötigter Flächen für Wände, Schornsteine, Installationsschächte usw. bei eingeschossiger Bauweise eine Grundfläche von ca. 125 Quadratmetern. Die Herstellungskosten mit Vollunterkellerung betragen in unserem Rechenbeispiel 100 Prozent.

Bei Unterbringung der gewünschten Räume auf zwei Geschossen reduziert sich die Grundfläche des Hauses bereits auf ca. 70 Quadratmeter, bei drei Geschossen auf 50 Quadratmeter. Die Herstellungskosten betragen für die zweigeschossige Bauweise mit Vollunterkellerung noch ca. 78 % im Vergleich zum eingeschossigen Bau, bei dreigeschossiger Bauweise 74 %. Leider hat die Grundfläche des Hauses auf die dafür notwendige Grundstücksgröße keinen wesentlichen Einfluss. Durch gesetzliche Regelungen zur Abstandsfläche muss im Normalfall bei höheren Gebäuden die unbebaute Fläche auf dem eigenen Grundstück um so größer sein.

Welchen Einfluss hat der Keller auf die Herstellungskosten? Wer bei eingeschossiger Bauweise auf den Keller verzichtet, spart am meisten. Logisch - denn hier ist auch die zu unterkellernde Grundfläche am größten. Bei Ausführung einer Bodenplatte ohne zusätzliche Unterkellerung werden bei oben genanntem Beispiel ca. 22.000 € gespart, bei mehrgeschossiger Bauweise ca. 11.000 €.

Es gilt jedoch immer abzuwägen, ob sich der Verzicht auf einen Keller rechnet. Nicht jeder ist bereit, sogenannte Kellerersatzflächen auf dem Grundstück in der Art von Schuppen, Garagen oder ähnlichem zu akzeptieren und damit mögliche Komforteinbußen in Kauf zu nehmen. Auch die Herstellung dieser Ersatzräume kostet. Es kann deshalb durchaus sinnvoll sein, Mehrkosten für zusätzliche Flächen auf den Wohnebenen zu investieren. Diese können später gegebenenfalls zu attraktiven Räumen umgenutzt werden.

 

Teil 5: Die Dachform

In Teil 5 dieser Beitragsreihe werden Überlegungen zur Wirtschaftlichkeit verschiedener Dachkonstruktionen erläutert.

Anders als frühere Dachböden wird heute die überwiegende Mehrzahl der Dachgeschosse ausgebaut und für Wohnzwecke genutzt. Deswegen ist zunächst einmal jede Dachform empfehlenswert, die eine möglichst ungestörte Einteilung der entstehenden Räume sowie eine größtmögliche Raumhöhe erlaubt. Dies wird entweder dadurch erreicht, dass die Dachneigung entsprechend steil ausgebildet wird oder der sogenannte Kniestock (= Wandhöhe, ab der die Dachschräge beginnt) entsprechend hoch gewählt wird.

Bei der hier regional üblichen Satteldachform unterscheidet man zwischen Sparrendach- und Pfettendachkonstruktionen: Beim Sparrendach liegen die Dachbalken nur auf den Außenwänden (der Traufseite) auf und benötigen keine Zwischenabstützung. Diese Konstruktion ist deshalb bei Hausbreiten bis ca. 8 Metern und bei Dachneigungen zwischen 25 - 50 Grad besonders wirtschaftlich. Der Dachgeschossgrundriss kann frei eingeteilt werden. Beim Pfettendach sind zusätzliche waagrechte Balken (Pfetten) nötig, die einen Teil der Dachlast je nach Spannweite entweder auf die Giebelwände oder über zusätzliche Stützen in die Geschossdecke abtragen. Solche Stützen beeinflussen die Grundrissaufteilung im Dachgeschoss und haben gegebenenfalls sogar Auswirkungen auf die Aufteilung der darunter liegenden Geschosse. Eine Pfettendachkonstruktion ist bei Hausbreiten über 8 Metern und bei flacheren Dachneigungen empfehlenswert.

Satteldächer haben zwei Traufen und benötigen deshalb auf beiden Seiten Dachrinnen, Regenfallrohre und weitere Maßnahmen zur Entwässerung. Außerdem muss der Dachfirst besonders gedeckt werden.

Eine Alternative dazu stellt das Pultdach dar: Diese einfache Dachform eignet sich bei ausreichender Kniestockhöhe vor allem für schlichte, rechteckige Grundrissformen. Das Niederschlagswasser muss nur auf einer Dachseite abgeführt werden, eine aufwändige Firstausbildung entfällt. Im Rauminneren kann bei entsprechender Höhe eine gut nutzbare Galerieebene eingezogen werden.

Sofern möglich, sollte man auf Sonderelemente wie Gauben oder Dachflächenfenster verzichten. Neben den eigentlichen Kosten für diese Elemente werden zusätzliche Ausgaben durch die veränderte Dachkonstruktion verursacht. Außerdem sind solche Sonderbauteile immer Schwachstellen bei der Dichtigkeit der Dachhaut. Wer kostengünstig bauen will, sollte also von komplizierten Dachformen wie Tonnen- oder Walmdächern ebenso absehen wie von schwierigen Sonderbauteilen wie eingeschnittenen Dachloggien oder vieleckigen Türmchen.

Welche Dachform letztendlich gewählt wird, hängt natürlich immer von einer Vielzahl von Faktoren ab: Festlegungen des Bebauungsplanes, die Einfügung des Gesamtbaukörpers in die Umgebung, die persönlichen Gestaltungsvorstellungen des Bauherren und vielem mehr. Eine fachkundige Beratung im Vorfeld spart deshalb dauerhaft am meisten.